Ekotrendy w logistyce, czyli dlaczego umowy najmu powierzchni magazynowych są coraz bardziej „zielone”.

Autorkami publikacji są r.pr. Magdalena Wojnarowska oraz r.pr. Żaneta Ścigała, współzałożycielki i partnerki w Kancelarii Legal Hub Wojnarowska Ścigała Irlik.

Na rynku e-commerce logistyka odgrywa bardzo istotną rolę w zaspokajaniu rosnącego popytu na szybką dostawę produktów. Wiąże się to niestety z negatywnym oddziaływaniem na środowisko, między innymi poprzez wzrost emisji dwutlenku węgla. W branży logistycznej z pomocą w zarządzaniu aspektami środowiskowymi, społecznymi i ładu zarządczego przychodzą, coraz bardziej zyskujące na popularności, zielone umowy najmu (green leases). W tym artykule odpowiemy na pytanie, czym charakteryzuje się zielony najem i jakie zalety mają magazyny dostosowane do zasad zrównoważonego rozwoju. 

Rosnąca odpowiedzialność ekologiczna firm, także z sektora e-commerce, podyktowana między innymi regulacjami unijnymi, ale też rosnącą presją ze strony konsumentów, sprawiają, że przedsiębiorstwa podejmują coraz częściej działania zmierzające do dostosowania się do zasad zrównoważonego rozwoju i ESG (Environmental, Social, Governance).

Klienci szukają operatorów logistycznych, którzy będą w stanie wesprzeć ich w zmniejszeniu śladu węglowego organizacji. Inwestorzy i banki coraz mniej przychylnie patrzą zaś na podmioty, których działalność jest zbyt szkodliwa dla środowiska. Wybór odpowiedniego i proekologicznego miejsca do przechowywania towarów jest więc już istotnym elementem prowadzenia działalności i szansą, żeby nie zostać w tyle.

Trwa unijna transformacja ekologiczna

Zgodnie z raportem Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego (PLGBC), użytkowanie lub eksploatacja budynków w Europie generuje około 40 proc. zużycia energii i 36 proc. emisji dwutlenku węgla. 11 proc. wszystkich emisji CO2 na świecie stanowi ślad węglowy (wbudowany) pozostawiany w efekcie produkcji materiałów budowlanych, ich transportu i innych procesów budowlanych, a budynki w ok. 50 proc. odpowiadają za zużycie wydobywanych surowców. Nie ma się więc co dziwić, że rynek nieruchomości znalazł się na unijnym celowniku w zakresie ochrony środowiska.

Pod koniec 2019 roku Komisja Europejska przyjęła pakiet inicjatyw, nazwany „Zielonym Ładem”, którego celem jest skierowanie Unii Europejskiej na drogę transformacji ekologicznej, a w rezultacie osiągnięcie neutralności klimatycznej do 2050 roku. Skala przewidywanych na to nakładów przerasta jednak możliwości sektora publicznego. Konieczne stało się więc zaangażowanie sektora prywatnego, co zrodziło z kolei potrzebę wyznaczenia zasad i kryteriów kwalifikacji danego przedsięwzięcia jako zrównoważonego pod kątem środowiskowym. Instrumentem, który definiuje i wyznacza te działania jest Taksonomia UE. Wraz z Zielonym Ładem zobowiązuje ona w kolejnych latach firmy do raportowania swojego wpływu na środowisko.

Unijne regulacje zmuszają więc przedsiębiorców do przystosowywania obiektów do nowych, bardziej ekologicznych standardów.  Coraz powszechniejsze jest też przekonanie, że uczestnicy rynku, którzy nie wprowadzą dyrektyw ESG, przegrają. Najemcy powierzchni magazynowej, szczególnie Ci, których firmy mają swoje siedziby główne w Europie Zachodniej lub też podpadają pod obowiązkowe raportowanie CSRD, mają w swojej strategii firmowej plan osiągnięcia zero-emisyjności. Światowi giganci najmu przemysłowego, tacy jak Bunnings, Kmart, Symbion, Super Retail Group czy Linfox, stawiają sobie za cel jej osiągnięcie do 2030 roku. Amazon z kolei zamierza być neutralny pod względem emisji dwutlenku węgla do 2040 roku, co jest dość ambitnym celem.

Czy nie wystarczy certyfikat

Certyfikacja jest dziś nieodłącznym elementem budownictwa oraz narzędziem promocji i oceny  zrównoważonego rozwoju. Sam fakt posiadania odpowiedniego dokumentu  nie gwarantuje jednak, że budynek w trakcie swojego użytkowania będzie rzeczywiście zgodny z tą koncepcją. Istnieje bowiem ryzyko, że dzięki zastosowaniu odpowiednich technologii i materiałów otrzyma on stosowny certyfikat, ale w dalszej perspektywie będzie wykorzystywany w sposób nieefektywny czy mało przyjazny dla środowiska.

– Deweloperzy i inwestorzy najczęściej sięgają po certyfikację brytyjską BREEAM (Building Reasearch Establishment Environmental Assessment Method) i widać, że już nie wystarczy uzyskanie poziomu Very Good, aby zaspokoić apetyty najemców. Żeby wyróżnić się na rynku i przez to wykazać większą troskę, a przynajmniej zainteresowanie, sprawami środowiskowymi, poziom Excellent staje się nową normą na polskim rynku, a zdarzają się już nawet budynki z najwyższą oceną Outstanding. Trend taki nie dziwi, konkurencja bowiem nie śpi, a certyfikowanej powierzchni ciągle przybywa – mówi Elżbieta Rotblum, CEO w ESGRE.

Według PLGBC i ich ostatniego raportu „Zrównoważone Certyfikowane Budynki” w Polsce mamy certyfikowanych w różnych schematach ponad 36 milionów m2, z czego w samym BREEAM-ie ponad 31 milionów m2. Tylko w 2023 roku dla nowych budynków (certyfikat New Construction) wydano ich ponad 661, a dla już istniejących (certyfikat In-Use) ponad 792 w 2023 r.. Sama branża logistyczno-industrialna to około 33 proc. wszystkich certyfikowanych powierzchni.

– W przypadku nowych budynków im wyższy jest poziom certyfikacji, tym nakłady finansowe na obszar green znacząco rosną. Nie do końca jednak stworzenie budynku o najbardziej wyszukanych rozwiązaniach technicznych będzie się przekładało na jego zrównoważone operacyjne zarządzanie na co dzień i tę właśnie lukę pomagają zapełnić, przynajmniej od strony, na którą wpływ ma najemca, zielone umowy najmu – tłumaczy Elżbieta Rotblum.

Poprzez takie umowy najemcy zobowiązują się do przestrzegania określonych standardów ekologicznych i energetycznych w trakcie eksploatacji budynku. W ten sposób certyfikacja staje się minimum na dobry start funkcjonowania budynku i jest formalnym dokumentem potwierdzającym zgodność z zasadami zrównoważonego rozwoju, a zielona umowa najmu daje dopełnienie i praktyczne narzędzie zapewniające ciągłą troskę o środowisko przez cały okres funkcjonowania budynku.

Czym są zielone umowy najmu

Elementem strategii ESG firm z branży nieruchomości stały się właśnie zielone umowy najmu. To nic innego jak dodatkowe ustalenia między wynajmującym a najemcą,  zawarte w samej umowie lub jako jej załącznik, mające na celu promowanie praktyk zrównoważonego rozwoju i zminimalizowanie negatywnego wpływu na środowisko naturalne. Ich celem jest promowanie działań związanych z ochroną środowiska i redukcją emisji gazów cieplarnianych poprzez zastosowanie środków oszczędnościowych i przyjaznych dla środowiska w budynkach.

Takie postanowienia umowy mają przede wszystkim zachęcać lub obligować do efektywności energetycznej i oszczędzania zasobów. Właściciel i zarządca budynku mogą gwarantować na przykład dostawy tylko certyfikowanej energii elektrycznej, pochodzącej ze źródeł odnawialnych. Zielone postanowienia umowy mogą dotyczyć zarówno etapu budowy – gdy umowa dotyczy powstających powierzchni, jak i korzystania z powierzchni i zarządzania obiektem.

Zielone umowy najmu mogą zawierać zarówno zobowiązania sensu stricto, które nakładają na strony konkretne obowiązki związane z ryzykiem sankcji za ich niewypełnienie (tzw. dark green clauses)  oraz takie, które stanowią tylko deklarację stron co do chęci ich stosowania (tzw. light green clauses) i te w praktyce rynkowej spotykane są zdecydowanie częściej. Do tej pory w Europie nie obowiązuje jeden, wspólny standard takiej umowy ani jej legalna definicja. To, które zapisy mogą okazać się istotne na potrzeby danego kontraktu, zależy więc głównie od celu konkretnego najmu i jego okoliczności.

Zielone umowy najmu są niewątpliwie ułatwieniem dla firm raportujących swoją działalność w zakresie ESG. Deweloperzy, którzy wykazują, że korzystają z zielonych rozwiązań, mogą liczyć na korzystniejsze zasady kredytowania, bo banki weryfikują ich pod kątem zrównoważonego rozwoju.

– Zielone umowy najmu wręcz obligują użytkownika budynku do tego, aby w sposób zrównoważony korzystał z powierzonej mu przestrzeni, co ma również znaczenie dla funkcjonowania wspomnianych już instalacji technicznych, np. instalacji oświetlenia. Dodatkowo, szczególnie przy nowych budynkach, certyfikaty nie obejmują powierzchni najemcy, chyba, że ten sam zdecyduje się na kosztowną certyfikację swojej powierzchni. Trudno więc mieć kontrolę nad tym, na ile mądrze zarządza on energią elektryczną, albo czy w ogóle bliskie sercu są mu tematy oszczędzania wody pitnej.  Właściciel budynku chce jednak wykazać, że budynek jest „zielony” i że jego operacyjne funkcjonowanie jest zrównoważone, szczególnie jeśli raportuje według standardów CSRD, czy też ubiega się o kredyt w banku. Da mu to lepsze warunki kredytowe, a w przyszłości będzie jednym z głównych warunków przyznania kredytu w ogóle –  wyjaśnia Elżbieta Rotblum z ESGRE.

Czy istnieje obowiązek zawierania zielonych umów najmu

W Polsce nie ma prawnego wymogu stosowania zielonych umów najmu. Również obecna polityka Unii Europejskiej w znacznej mierze opiera się na samoregulacji rynku. Regulacje unijne kładą nacisk na transparentność i ujawnianie informacji dotyczących działań ekologicznych przedsiębiorstw, zamiast nakładania bezpośrednich wymogów dotyczących ekologicznych praktyk. Takie podejście zachęca przedsiębiorstwa do podejmowania działań proekologicznych w celu pozyskania klientów, poprawy wizerunku marki i uzyskania innych korzyści związanych z ekologicznym podejściem jako przewagi konkurencyjnej na rynku. W rezultacie, nawet jeśli regulacje unijne nie nakładają bezpośrednich wymogów dotyczących ekologicznych praktyk, rynek sam się reguluje poprzez konkurencję i presję ze strony klientów, co skutkuje coraz większym naciskiem na proekologiczną działalność. Dlatego też coraz więcej podmiotów podejmuje działania w kierunku zrównoważonego rozwoju jako strategii długoterminowej, aby osiągnąć sukces na konkurencyjnym rynku. Z perspektywy wynajmujących zielone umowy najmu są zatem nieodzowne.

– Wszyscy mówią o ESG i o „zielonych” rozwiązaniach, natomiast na szczególną uwagę należy zwrócić w obecnym czasie, na świadomy najem, który wiąże się głównie ze znajomością przepisów w ramach rozporządzeń, które już zostały wprowadzone przez UE i tych, które będą wchodzić w życie w najbliższych latach – zwraca uwagę Bartosz Klimek, Leasing and Asset Management Director w Fortress Europe.

Przepisy te reguluje Taksonomia, czyli Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2020/852 z dnia 18 czerwca 2020 roku w sprawie ustanowienia ram ułatwiających zrównoważone inwestycje. Do jej głównych celów należą:

  • łagodzenie zmian klimatu;
  • adaptacja do zmian klimatu;
  • zrównoważone wykorzystywanie i ochrona zasobów wodnych i morskich;
  • przejście na gospodarkę o obiegu zamkniętym;
  • zapobieganie zanieczyszczeniu i jego kontrola;
  • ochrona i odbudowa bioróżnorodności i ekosystemów.

– Cele taksonomii brzmią bardzo ambitnie i górnolotnie, ale niestety nie ma od nich odwrotu. Jeżeli przekujemy je na umowy najmu oraz na to, jak projektujemy budynki, z których zamierzamy korzystać przez co najmniej 15-20 lat, to koniecznym wydaje się już teraz odzwierciedlenie tego w zapisach umownych. Dodatkowo instytucie finansowe będą limitować swoje środki w kierunku tylko tych nieruchomości, których specyfikacja techniczna wykaże świadome podejście do rozwiązań wyprzedzających obecne wymagania i gwarantujących spełnienie przyszłych przepisów  – podkreśla Bartosz Klimek z Fortress Europe.

Strategie ESG podmiotów ubiegających się o finansowanie zyskują na zaznaczeniu, niejednokrotnie determinując dostępność finansowania bankowego lub jego braku. Są podmioty, które odmawiają finansowania budynków nie spełniających określonych standardów. Ustawodawca unijny pracuje obecnie nad rozwiązaniami prawnymi dotyczącymi preferencyjnych „zielonych” kredytów. Nie ma jednak na razie zbioru uniwersalnych oczekiwań banków odnoszących się do sektora nieruchomości komercyjnych. W nieodległej perspektywie zielone umowy najmu zapewne będą jednak standardowym wymogiem.

Inwestorzy coraz częściej zwracają uwagę na aspekty zrównoważonego rozwoju i efektywności energetycznej w swoich portfelach nieruchomości. Zielone umowy najmu są istotne z perspektywy finansowania inwestycji magazynowych, ponieważ mogą zwiększać ich atrakcyjność, generować korzyści finansowe, zminimalizować ryzyko regulacyjne oraz zgodność z zasadami ESG. Inwestycje w magazyny objęte zielonymi umowami najmu mogą być więc postrzegane jako bardziej stabilne i przyszłościowe.

Po co najemcy zielony najem

Zrównoważony rozwój stał się istotnym elementem długoterminowej strategii wielu podmiotów działających na polskim rynku nieruchomości komercyjnych. Coraz częściej najemcy, będący częścią grup kapitałowych, które podlegają coraz bardziej szczegółowym obowiązkom regulacyjnym w zakresie udostępniania informacji dotyczących zrównoważonego rozwoju, zainteresowani są prowadzeniem działalności w oparciu o tak zwane zrównoważone inwestycje. Zielone umowy najmu są przydatnym narzędziem regulującym współpracę pomiędzy wynajmującym a najemcą w zakresie poprawy efektywności środowiskowej, realizacji planów dekarbonizacji, jednocześnie służąc realizacji strategii na rzecz zrównoważonego rozwoju.

Niesłuszne byłoby sądzenie, że jeśli jesteśmy „mniejszym” podmiotem, „mniejszym” operatorem logistycznym czy przedsiębiorstwem e-commerce, to nie dotknie nas obowiązek raportowania niefinansowego. Trzeba bowiem pamiętać, że niebezpośrednio ten obowiązek będzie dotyczył dużo większej grupy niż określonej wprost przepisami prawa, bo zarówno kontrahentów, klientów, jak i innych interesariuszy firm zobligowanych do raportowania niefinansowego.

Z perspektywy najemcy, zielone umowy najmu mogą być istotne z powodów ekonomicznych. Zrównoważone zarządzanie budynkami i ekologiczne rozwiązania dają wymierne korzyści finansowe np. w zakresie zużycia mediów czy zmniejszenia opłat eksploatacyjnych. Bycie zaangażowanym w praktyki zrównoważonego rozwoju może przyczynić się także do wzmocnienia reputacji najemcy jako firmy odpowiedzialnej społecznie i dbającej o środowisko. W dzisiejszym świecie, klienci, inwestorzy i społeczność coraz bardziej doceniają działania związane z ochroną środowiska. Powyższe z kolei przedkłada się na zwiększenie atrakcyjności dla pracowników. Wspieranie praktyk zrównoważonego rozwoju może przyciągnąć i zatrzymać wykwalifikowanych pracowników, którzy coraz częściej szukają pracy w firmach dbających o środowisko i z pozytywnym wpływem społecznym.

Przykłady zielonych klauzul w umowie najmu

Poniżej pokrótce przedstawiamy przykładowe zielone postanowienia stosowane w umowach najmu komercyjnego, grupując je z uwagi na kwestie, które regulują.

  • Wspólne intencje stron w zakresie zrównoważonego korzystania i zarządzania nieruchomością

Klauzule z tej grupy zazwyczaj regulują intencje, jakie przyświecają stronom oraz cele, jakie będą one chciały wdrożyć na rzecz środowiska. Można tutaj wskazać także inne aspekty brane pod uwagę przy realizacji tych celów, jak choćby kwestie ekonomiczne czy społeczne. Niejednokrotnie wynikają one ze strategii ESG przyjętych przez wynajmujących lub najemców.

Postanowienia dotyczące intencji stron stanowią punkt wyjścia do ustalenia bardziej szczegółowych rozwiązań w umowie najmu, również tych ustaleń, które strony podejmą w dopiero w przyszłości. Będą również ogrywać rolę przy interpretacji pozostałych zapisów umowy najmu.

  • Budynek – certyfikacja, fit-outy

Strony w umowie najmu określają standard techniczny powierzchni i samego budynku. Pojawia się coraz więcej proekologicznych rozwiązań umożliwiających najemcom korzystanie z niego w sposób zrównoważony:  instalowane są pro-ekologiczne systemy grzewcze lub chłodzące, panele fotowoltaiczne, wykorzystywane są certyfikowane materiały, wprowadzane są rozwiązania ułatwiające selekcję odpadów, właściciele zobowiązani są do uzyskania certyfikacji na ustalonym poziomie.

Strony mogą również uzgodnić, że późniejsze prace adaptacyjne najemcy, jak również remonty odbywać się będą z wykorzystaniem określonych materiałów przyjaznych dla środowiska, posiadających odpowiednie atesty czy pochodzące z recyklingu, a także z uwzględnieniem wytycznych wynikających z certyfikacji budynku.

Klauzule dotyczące certyfikacji mogą odnosić się zarówno do istniejącej, jak i planowanej certyfikacji budynku, z uwzględnieniem przypadków, gdy właściciel dąży do uzyskania wyższego poziomu certyfikacji niż obecny.

  • Koszty zielonych rozwiązań

Wdrożenie i stosowanie rozwiązań proekologicznych z istoty rzeczy generuje dodatkowe opłaty, z drugiej zaś strony ich wprowadzenie może prowadzić do obniżenia kosztów eksploatacyjnych. Celem tego rodzaju postanowień umownych jest uregulowanie mechanizmu rozliczania ich pomiędzy wynajmującym a najemcą, jak również sposobu alokacji kosztów w zależności od spełnienia przez poszczególnych najemców zasad zrównoważonego rozwoju. Powinny być one właściwie ujęte w umowach typu triple net. W praktyce pojawiają się nowe kategorie w ramach kosztów eksploatacyjnych.

  • Współpraca stron

Współpraca stron jest nieodzowna, aby ich cele w zakresie zrównoważonego rozwoju mogły zostać zrealizowane, zwłaszcza, że mają one charakter długoterminowy i w dobie zmieniającego się otoczenia legislacyjnego na pewno będą wymagały w przyszłości dalszych ustaleń. Kwestia ta jest istotna zwłaszcza w parkach multitenant, w których potrzebny będzie dialog z udziałem wszystkich najemców. Dlatego ta kwestia wymaga ujęcia w umowie najmu.

Jest ona także kluczowa z perspektywy możliwości spełnienia obowiązków dotyczących niefinansowego raportowania wprowadzonych dyrektywą CSRD. Właściwa współpraca pomiędzy wynajmującym a najemcami umożliwia zbieranie i wymianę danych dotyczących mediów (np. zużycie, pochodzenie ze źródeł odnawialnych) czy generowanych odpadów, a jej zasady powinny być przejrzyście uregulowane w umowie najmu. Zwłaszcza z uwzględnieniem zakresu przekazywanych danych, odpowiedniej ich agregacji i anonimizacji, celu wykorzystania czy obowiązku zachowania ich poufności.

Nie można zapominać, że o uzgodnionych sposobach działania w celu osiągniecia celów środowiskowych powinni być poinformowani przede wszystkim użytkownicy magazynów, czyli pracownicy najemców i wynajmującego, którzy przecież w większości nie znają treści tych ustaleń, ani nie zapoznają się z umową najmu. Dlatego też istotne jest, aby w ramach zielonych klauzul wprowadzić zobowiązanie do poinformowania pracowników o zawartych ustaleniach, jak również do przeprowadzania dla nich cyklicznych szkoleń w tym zakresie.

Podsumowanie

Zielone umowy najmu pozwalają na realizowanie założeń zrównoważonego rozwoju i bez wątpienia przynoszą wiele korzyści, między innymi w zakresie oszczędności na kosztach eksploatacyjnych budynków. Te wzrosły w ostatnich latach znacząco, przede wszystkim w obszarze opłat za energię elektryczną  i wygląda na to, że ten trend się utrzyma. Z drugiej jednak strony ekologiczne rozwiązania nie należą do najtańszych, co może doprowadzić do wzrostu stawek wynajmu magazynów. Biorąc pod uwagę, że umowy najmu zawierane są na wiele lat w interesie zarówno wynajmujących, jak i najemców ważne jest, aby już teraz uwzględniały one zielone klauzule, choćby kierunkowo określające cele i polityki dotyczące danej nieruchomości. Będzie to stanowić doskonały punkt wyjścia do dalszego uszczegółowiania w trakcie trwania najmu, uwzględniając strategie korporacyjne i oczekiwania stron czy ich współpracę w zakresie ESG. Zwłaszcza, że tylko kwestią czasu jest pojawienie się kolejnych rozwiązań prawnych regulujących te kwestie. Pomimo, że zielony najem nie jest w tej chwili obowiązkowy, zdecydowanie warto być kilka kroków do przodu, a przy okazji zadbać o naszą planetę i zdrowie swoich pracowników, a przy okazji także o swoją kieszeń.

 

Autorkami publikacji są r.pr. Magdalena Wojnarowska oraz r.pr. Żaneta Ścigała, współzałożycielki i partnerki w Kancelarii Legal Hub Wojnarowska Ścigała Irlik.

Powrót do blogu